深评丨把调控措施转化为长效机制

　　日前闭幕的中央经济工作会议明确，要“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”。会议再次强调建立长效机制，更释放出保持调控不动摇的明确信号。因此，需要认真梳理一年多来各项调控措施的实施效果，将符合“房子是用来住的不是用来炒的”定位的措施纳入长效机制。

　　这一轮楼市调控，尽管各地的力度强弱不同，调控侧重点有异，但采取的主要是限贷、限购、限售、限外、加大土地供应等措施。这些措施在转换为长效机制时，既要考虑连续性和稳定性，也要按因城施策的原则有的放矢、有所侧重，并分清中央地方事权。

　　限贷。这是历次调控普遍采取的措施，更是本轮调控首选措施，旨在楼市去杠杆，防范泡沫风险。总体上，限贷的原则应该长期坚持，但对刚需、改善性需求与投资投机性需求要区别对待。限贷中提高二套及以上房贷门槛的原则可长期坚持，但二套及以上房的认定及贷款比例尚有研讨评估的余地。提高首套房贷标准则会加重刚需民众负担，虽然在实施调控的初级阶段有抑制总需求、尽快平抑房价的作用，但随着调控效应逐步显现，可以适时调整，不一定纳入长效机制。

　　限购。为了尽快通过压缩总需求抑制房价暴涨，限购都是历次调控的首选措施。但即使针对二套及以上房屋采取限购措施，也会在一定程度上伤及改善性需求。因此也可考虑在调控效果进一步显现、限贷等措施常态化且效果明显的基础上，逐步弱化限购手段。当然，在土地资源稀缺、人房矛盾紧张的地区，限购原则可长期坚持。

　　限售。即延长购房后再次上市出售时间，是本轮调控中部分城市采取的做法。其效应主要是遏制投资投机性购房，应该作为一条原则长期坚持。特别是在限贷难以限制以自有资金炒房的情况下，限售就成为遏制炒房的一个撒手锏。但一些城市仅仅是将两年延至三年，力度有限。应借鉴有些城市的做法，将限售时限延至更长。

　　限外。即限制非本地户籍人士购房，旨在防止炒房资金流入本地，抬高房价。调控前，一些地区大规模建房，本意是吸引非本地居民购房，以拉动本地经济发展。此项措施是否纳入长效机制，要因城而异，不宜一刀切。如果本地土地资源紧张，房屋供不应求，就有必要长期“限外”，否则必然加剧紧张状况且拉高房价。

　　加大土地供应。这需要从城市总体规划、土地存量、建设用地和房屋存量、人口规模、年龄结构等方面综合考虑。土地紧张的地区要控制人口规模，土地供应不能无限扩大，要把重点放在对存量房的改造上。