以购价确定经适房转让金

　　据多家媒体报道，自9月9日起，备受关注的《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行管理办法(征求意见稿)》向社会公布。按照该《办法》规定，经适房取得完全产权或上市交易，须上缴其增值部分的50%。自去年9月12日起，杭州新修订的经适房转让交易规则也正式实施，规定“房屋增值收益的55%归政府所有，45%归出售经适房房主所有”。

　　无论是刚刚公布的深圳市经适房上市交易管理办法征求意见稿，还是去年杭州公布的正式规则，都涉及经适房上市交易时增值部分的一定比例上缴政府，其余部分归个人所有，因此，此类规定公布以后往往会遭到多种非议：认为这样做就等于承认了经适房可以被用于套利，有违该政策设立的初衷；也有人认为，政府允许经适房上市交易，则意味着公共利益可以向个人转移，实际上让套利合法化、公开化等，经适房合法获利好像成为一种罪过。

　　上述报道，对我触动较大的是：在10多年来中国城市房价持续上涨的背景下，各行各业各色人等似乎都在通过住房谋利。为什么经济适用房购买者通过合法途径获利就那么难？难在哪里呢？第一，经适房本来是面向低收入群体的，但现实中，从施工、定价、管理到转让、交易的所有链条中，没有一个让低收入群体知情，更不用说参与了；第二，国家政策规定，购买者5年后可以上市交易，但真正到了符合转让条件时，本应是依法依规堂堂正正地公开交易，却还要背上一个“套利”的污名——这样的社会舆论对他们太不公平了。

　　其实，根据《合同法》相关规定，增值部分上缴政府比例不应当在经适房转让时确定，而应当在购买房屋时就已约定，即与房产证上写明的有限产权比例相同。然而，现实生活中，多数地方在经适房房产证的产权说明中，只写明“部分产权，”、“有限产权”、“划拨土地”等模糊字样，没有具体产权比例，最后只能由地方政府任意裁定。

　　而从公平、公正角度来分析，产权比例与经适房购买价格应密切相关，即：在购买时与同地段同时期商品房比较，经适房价格占商品房比例是多少，就应拥有多大比例产权，但实际操作中并非如此。由于我国经济适用房从建设、定价到上市、交易以及增值部分上缴比例等各个环节完全是政府操作，因此，同样是经适房，其购买价格与产权比例并不完全呈正相关。

　　例如，对出售给城市中普通低收入住房困难家庭的经适房价格，政府定价参考依据往往是比同地段商品房价格低20%，但政府在此类经适房产权证书中并不载明个人拥有80%的产权；与此形成鲜明对照的是，各地政府公务员、国有垄断行业的集资房、福利房也享用经适房政策，这些行业的所谓“经适房”，与分配给城市低收入群体的经适房完全是两个概念：多数位于城市黄金地段，其价格仅为同地段商品房的二分之一、三分之一甚至更低，但其房产证上同样不会载明购房者只拥有此类房屋20%、30%的产权。与此相联系的是，各地政府出台的经济适用房上市交易管理办法中，并没有以当初购房价格的不同来区分转让时增值部分上缴比例的不同，这就使那些有权势的公务员和国有垄断行业小区，在经适房购买和转让时两大环节都能大赚一笔。

　　如何做到经适房交易时，使其增值收入上缴政府比例与购买时的价格密切相关，值得决策部门认真研究。