另辟蹊径去楼市库存

　　日前，“首付可降至20%”的房贷新政几乎刷屏了。一时间，房地产去库存问题再次成为人们关注的焦点。

　　对此，国泰君安董事总经理任泽平称：首付政策放松意在去库存、稳经济、适度扩大总需求，以配合供给侧改革为主，而非过度刺激。

　　与此同时，相关统计数据显示：2015年房地产投资同比增速已从两年前的20%以上跌至1%，为1998年房改以来中国经历的最差投资数据。此外，房地产投资单月增速已连续5个月负增长。

　　房地产界的确是忧心忡忡：任志强先生甚至认为，当前房地产市场的情况比2008年还要严重；房地产库存近7亿平方米，难消化的只能“炸掉”。

　　鉴于楼市的先导性、与上下游产业的强关联性，“去库存”进展如何，将直接决定房地产开发投资拖累固定资产投资和经济增长的局面能否改观。也因此，刚刚结束的中央经济工作会议上，楼市“去库存”上升为国家战略，棚改货币化和规模化租赁等措施相继出台。在近日召开的浙江省住房城乡建设工作会议上，省住房和城乡建设厅厅长钱建民则表示：要力争实现全年商品房销售面积不低于4500万平方米，新建商品房消化周期控制在18个月以内，商品住宅消化周期控制在12个月以内。

　　在首付政策放松等“组合拳”的拉动下，房地产去库存也许会有较大的起色。但去库存之后的房地产投资仍不容乐观，因为许多开发商不是考虑继续拿地的问题，而是考虑是否退出房地产市场，以及如何退出的问题。

　　若此，房地产对经济的拉动将再临考验。另一方面，被任志强先生“宣判”要“炸掉”的库存问题似乎也还没有一个根本的解决之策。

　　除了政策拉动，如从商业贷款、交易税费、公积金提取、土地供给以及长期有关的人口与户籍改革等多个维度，从需求侧方向进行宽松调整之外，房地产自身有哪些途径，又有什么招数推动去化率，进而走出产业发展的新路子？

　　联想到最近业界的一个现象，那就是房地产商的“去房地产化”。比如说万达王健林，他将2016年房地产的预期销售目标下调40%；再比如莱茵达置业，从一个房地产企业转为体育赛事的开拓者。那么，当王健林高歌一曲《假行僧》，宣布大幅下调房地产销售目标的时候，当莱茵达置业牵手威尼斯人澳门股份有限公司进军体育赛事商业开发的时候，是否意味着房地产投资已经真的没戏，将逐渐淡出大佬们的视线？

　　谈起房地产商，杭州人自然会提起绿城的宋卫平、滨江的戚金兴，笔者却有一个无厘头的联想：其实有一个更牛的房地产大佬不为人所知，那就是阿里巴巴的马云。

　　之所以说马云是最牛的房地产商，不仅因为他拿到的土地量大价低，还因为他开发出来的创业空间至少在视觉上往往是最有气势的，他的创业空间里集聚的人口也是最富朝气的，他开发的物业具备着明显的增值效应，比如淘宝城及附近的住宅等。一句话，阿里巴巴因为拉动当地产业人口的集聚而拉动了地价与房价升值。如果说，传统房地产商是把房地产做成产业，阿里则是通过产业，“顺手牵羊”地做大了房地产业。

　　按照这个逻辑，传统房地产企业是圈地，然后盖房子卖；“马云们”则是通过产业圈土地，再通过产业土地圈人头，又通过产业人口圈市场。换句话说，他们走的是“产业+房地产”的特殊路径。

　　用这个标准去看，以商业广场开路的万达房地产，其实早就是“产业+房地产”的探路者；宋城黄巧灵在宣布将宋城演艺打造为中国演艺第一股之后，更是用“宋城千古情”的复制模式在海南三亚、云南丽江等多个城市圈下了大片演艺用地，进而为其未来涉足的养老地产、文化地产等留足空间；而莱茵达置业，无非是由住宅地产、商业地产向体育地产转型……

　　的确，房地产是顺周期行业，随着中国经济步入“新常态”，过去野蛮生长的房地产市场也需要有脱胎换骨之变。当务之急，是从供给侧入手进行变革。也就是说，未来的房地产商，不仅仅是拿地盖房的开发商，而是从房地产商升级为产业的规划者、运营者与集合者。如此，方能拿到更便宜的土地，圈到更多的房产消费人口，从而更有胜算。

　　联想起杭州市拱墅区旧厂房大改造的案例。早在本世纪初，在杭州运河两岸的老厂房，由于拱墅区引入了景观设计、视觉传媒、动漫游戏等新兴业态，并吸引LOFT49、A8艺术公社、丝联166等一批文创园区相继兴起，使拱墅区成为了全市文创产业发展的先行区。

　　而互联网电商冲击传统门店的同时，梦想小镇、基金小镇等特色小镇也在快速崛起。也就是说，互联网时代带来了业态的更替、产业人口的流动，进而将带动人们工作、生活空间的演变，从而营造新的供需平衡。于是，房地产市场涌现出新型的开发商，比如有的公司主要投资运营和整合存量地产，将其改造为新型办公空间、创意园和设计型服务式公寓等。

　　“产业+房地产”是否可以为房地产业的复兴添一把炉火？具体地说，就是用打造产业集群的路子化解房地产库存，并引领新的投资方向。比如，顺应互联网时代的共享办公空间正取代传统办公楼受到市场欢迎；互联网消费的激增也让产业地产在二、三线城市蓬勃发展。为此，不少大开发商正寻求新的增长点，着力培育文化地产、养老旅游地产等新型业态，为三、四线城市导入产业、留住人口，从而带动当地消费……

　　当然，产业+房地产，主要是指产业+商业地产，而城市居民住宅地产则很难通过产业带动。所以，房地产业的转型也一定要包括从卖房到租赁经营的转型。

　　无论如何，产业+房地产，将是从供给端走出的另一条蹊径。

　　站在2016年立春，这个特殊的日子里做这样的畅想，笔者多少有些快意！