房地产法的修订不能再拖了

　　温州市一批土地使用权期限仅20年的老房子，到期后是否应补缴土地出让金？上周，这个问题引发了业内外多方的热烈讨论，一时间评论无数。

　　目前舆论场上呈现出两派针锋相对的观点。一方认为应该补缴土地出让金，因为《城市房地产管理法》第21条明确规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期……经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。另一方则认为无须缴纳，因为《物权法》第149条明确规定，住宅用地使用权到期后自动续期，并没有附加任何条件。

　　不过，这些争论毕竟只是民间各方基于自己对法律的理解而产生，即便达成了完全的共识，也不能自动成为行政与执法的依据。要想成为行政或执法依据，唯有两个途径，一是司法裁决，二是立法机关作出法律解释。但是，一周过去了，拥有相关法律解释权的法定机关，并没有出面回应这一舆论诉求。因此这个问题实际上并没有解决。

　　这不，4月25日澎湃新闻网又发表一篇访谈，题目是“物权法起草亲历者：宅地自动续期初衷使公民定心，无偿是共识”。访谈对象为当年《物权法》起草讨论活动的亲历者之一、北京市才良律师事务所主任、行政法律师王才亮。王才亮说，《物权法》中规定自动续期在当时出台之际是“毫无争议”的，“到期续费”之说于法无据。“自动续期”的效力由法律确认，国土部门是否换发国有土地使用权证书不影响该效力；若当事人提出换证要求，国土部门应该无条件办理，否则即构成行政不作为。

　　有人认为，从《物权法》第149条明白无误的语词表达看，是否续费根本无须司法裁决和法律解释。该法未明确规定自动续期是否有偿，从基本的法理说就是不存在续费的问题，逻辑上推论更是如此。这些说法当然有道理，但是，中国的问题向来是复杂的。其中一个普遍现象是，缘于转型期现实情况的不断变化，不少法律法规互相打架的情况时有发生。对于那些明显矛盾的规定，我们当然可以从法律的位阶和出台时间去作出自己的判断。

　　比如：《中华人民共和国城市房地产管理法》是1994年7月5日由第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，自1995年1月1日起施行；而《中华人民共和国物权法》是2007年3月16日由第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行。很明显，无论从出台与施行时间还是从法律位阶上看，《物权法》的效力都比《城市房地产管理法》高得多；两者的一些具体规定发生冲突，明显应以《物权法》为准。

　　问题是，《房地产法》毕竟有那样的明确规定，未经修法它仍然是有效的。从司法的角度说，针对具体的诉讼，法庭完全可以依据《物权法》的明确规定，裁定行政机关收取“补缴”的土地出让金为非法；但是从法治建设的角度说，全国人大法工委还是有必要出面，对这个问题作一个法定解释，然后，再择机对《房地产法》进行必要的修订，以消除其与《物权法》有关规定相冲突之处。

　　毕竟，维护法制的统一与公民的法定权利、消弭各类潜在的冲突因素以维护社会和谐稳定，是立法机关的神圣责任。《城市房地产管理法》的修订，不能再拖。