现房发售制到底能不能降房价

　　在叫停众筹购房之后，深圳地产调控近日再出一新招：现房发售。所谓现房发售，仅从字面含义就可大致理解，就是只能卖成品房而不能卖期房。媒体报道的信息则是，该地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物将不得提前预售，而要在取得不动产权证书后以现售形式对外销售。

　　此调控新招目前正处于试点阶段。其目的当然很明确：调控楼市，抑制过快上涨的房价。在过去的一年多时间内，深圳楼市飞速上涨，不仅购房者怨声载道，地产调控者也是压力巨大。近一段时间，深圳连续出台极为严厉的调控措施，而现房发售只是调控中的一招。

　　值得注意的是深圳现房发售的逻辑。根据媒体透露的信息，现房发售会极大提高门槛，将实力不足的中小开发商挡在门外，遏制对土地的哄抢，抑制土地价格的过快上涨，从而抑制房价的过快上涨。

　　逻辑看似很讲得通：没有了对土地的连番竞价，地价也就降低了，于是建房的成本也会降低，于是房价当然也会降低。但问题是，这样的逻辑其实有很大的漏洞——成本当然会对价格有很大影响，但最终决定价格的却不一定全是成本。甚至在最终价格中，成本都未必占有多大比例。经济学原理早就点明，最终决定价格的是供需。

　　深圳飞涨的房价究竟由什么左右？恐怕无须多费口舌。当然，旺盛的需求也助推了地价的快速上涨，对房价飞涨形成强大支撑。控制住地价的确有助于抑制房价，起码，较低的地价也为房价调控提供了一定的合理理由。可是，如果不对开发商的行为进行管控，即便拿地的高门槛将众多中小开发商挡在了门外，从而减少了哄抬地价，但那些实力强大的拿到地的开发商，真的会愿意遵行低地价从而低房价的销售逻辑？在周边房价的市场价格比对之下，恐怕真正的逻辑是，低价拿到地销售价格却不会降低。

　　现房发售的确会将许多实力不济的开发商挡在门外，但此举也会明显影响那些实力强大的开发商的现金流，从而抑制它们推出现房的动力和速度，客观效果很可能是抑制了市场供应，进一步恶化供需矛盾。

　　现房发售制度其实给地产调控者提出了重大挑战。因为要实现低价拿地从而也低价售房，调控者必定要对开发商有强大的控制力才可实现。否则，无异于给了实力强大的开发商巨大的利用政策盈利的空间。当然话也说回来，这种可能的政策漏洞，相关调控者未必没有认识到。抬高政策门槛将众多中小开发商挡在门外、减少市场上的竞争者，客观上也降低了调控者的工作量、将监管对象限定在有限范围内，的确有利于调控者达到以控制住少数开发商的销售价格入手，从而控制住整体房价的目的。可是如果从这个角度，现房发售制度算不上是什么地产调控政策，反而更类似行政游戏。