楼市虚火将向二线城市蔓延

　　一线城市楼市一段时间以来的快速上涨，引发了各方焦虑。因为此番上涨带有明显的高位中继式上涨的特征，更因为一线城市的风向标作用，在许多地方困扰于房地产去产能而放松地产调控政策之时，一线城市却反其道而行之，更加收紧了相关地产政策。

　　近期，上海和深圳两市均出台了颇为严厉的调控政策。效果如何尚有待观察，但另一种忧虑也随之出现：受到压制的一线城市楼市的“虚火”，会否向二线城市蔓延？

　　从逻辑上来讲当然会出现这种情况。近日南京市发文提示房贷风险，虽然市场将之“误读”为是在跟进上海和深圳的限购，但由此也可预测房价上涨由一线城市向外蔓延的趋势是存在的，而且首要目标必定是二线城市。

　　但是，二线城市的情况也大不相同，未必所有的二线城市都会被蔓延所波及。简单推测，那些房地产去库存时间短、区位优势明显、经济发达的二线城市，很可能会首先受到蔓延的影响。根据这样的条件，南京为何会被市场认为是在跟进上海、深圳的限购，也就不难理解。乐居3月21日发布的《全国30城房地产库存排行》显示，南京的去化周期仅为4个月。综合条件预示其房地产行情很可能会出现异动。

　　因为异动存在不确定性，难免会让人忐忑不安。今年两会期间，住建部部长陈政高就提醒，春节后部分二线城市房价上涨过快，住建部也在密切关注，会随时和地方政府沟通。日前，新华社也发文提醒，地方政府应警惕一线城市房价“虚火”向二线城市传导。

　　应该说，类似提醒有其必要，但总体来说作用并不大。该来的终究会来。如果清醒认识到“虚火”的成因及其蔓延逻辑，则会发觉蔓延的趋势可能很难避免。或言，这恐怕是当前宏观经济形势的必然结果。

　　当前宏观经济形势其实一目了然：经济下行压力以及去产能、去库存、去杠杆的压力都在持续加大，新的经济增长动力尚未成熟一时难当大任。而为了维持一定的经济增速，同时还不得不向市场注入流动性。但是资金出于避险和逐利天性，显然不一定顺遂管理者所愿，流到他们所期望的地方。这一点，从无论再怎么注入流动性、再怎么倡导金融机构要为中小企业服务，但从中小企业却总是难解贷款饥渴上，就可清醒看出来。归根结底，经济下行之时，实体经济不振且风险偏大，释放的流动性不可能大多流到它们那里。

　　理想投资标的的缺乏，一直困扰着流动性管理。据某专家测算，目前市场上有30万亿元的游资在流窜，如此巨大的流动性，当然是流到哪里，哪里就出现价格飞涨。股市和楼市尽管当前也集聚了巨大风险，但相较于其他领域而言，却依然还算是较好且容量巨大的避险之地。从2014年中开始的股市暴涨，到如今一线城市以及部分二线城市楼市价格飞涨，其间有着清晰的逻辑链条——它们全部是资金市，由巨量的资金推动。

　　一线城市楼市大涨并随后蔓延到二线城市，并不是一个多么难以理解的问题。所谓楼市的“虚火”，一方面的确存在价格脱离价值的因素，目前的分析手段难以清晰解释；另一方面，虚火之虚，说到底还是好的投资项目太少而市场上的资金太多。