浙江：去库存之外

　　这些年来,浙江房地产市场可能主要有两个问题。一是一些市县社会发展滞后,综合宜居性亟待提高;二是杭州独领风骚,房价涨得快。因此,一方面受杭州带动及空间受限而致一些地方房价较高;另一方面又受杭州吸引等因素而致需求减少。

　　杭州房价上涨较快有两个客观因素。一是风景名胜区在市中心,二是全省教科文卫资源及高新产业几乎一半在杭州。所以杭州房价较高至少就现状言有正常因素。

　　杭州还存在土地供给偏少问题。2002至2009年,杭州主城区商品住宅土地出让合计成交1361万平方米,苏州市区合计成交2680万平方米,杭州仅苏州的50.8%。而杭州主城区新建商品住宅成交单价,2007年前约比苏州高60%,2008和2009年则比苏州高80%至1倍多。全省开发商到手土地, 2004至2015年合计1.92万公顷,按浙江2015年城市常住人口计,仅人均5.27平方米。

　　供地偏少致地价上涨。2007年,雅戈尔以15712元每平方米拍得原杭州商学院地块,枫华府第立马上涨2000元。一时间,企业家们纷纷弃实业杀入房地产。

　　所以现在的所谓库存,实际是前述两大问题所致。主要是一大批小公司,以及三四线城市和大城市较差区块的库存较大。至于长期注重品质、板块和价格控制的品牌公司,日子尚好。2012至2015年,公司销售额年均增长45.5%。他们杭州一近5000套大盘,交房时仅数百套库存。

　　政府频繁干预房地产市场实属无奈,当前亟需研究房地产长期发展战略。让房地产政策成为居民居住权利保障器,生活品质提升器,国民经济收入调节器,城市发展加速器。从长期治本角度言提以下想法,也许远水解不了近渴,但如不做好这些工作,房地产市场将永无宁日。

　　加快各地社会均衡发展。据我同事2013年数据分析,杭州宁波社会发展指数遥遥领先,而列第3位的市仅为杭州的64.7%,最低市仅杭州的13.5%,宁波亦仅杭州的88.2%。这非常不利于全省房地产健康发展。

　　适当增加大城市供地并注意控制三四线城市及小城镇供地。其实杭州不是没地,且主城区内仍有相当多的低效用地,以及长年闲置土地。当前首先应提高存量用地效率。我的分析还表明,杭州主城区2002至2009年合计,商品住宅用地出让成交面积仅占主城区面积2.0%。要积极落实十八届三中会全会提出的,农村集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市的改革,还要积极推进农村宅基地转让的改革试点。

　　主城区品相较好多层小区不宜一拆了之。这一方面是保存城市文化记忆,另一方面是留着这些房子可以出租或出让给年青人,以及保障低收入家庭生活。同时在近郊积极建设交通、医疗等配套完善小区,让逐渐退出职业生涯的中低收入家庭通过置换住所,提高生活品质,增加养老费。

　　积极采取多种方式帮助年青人解决住房困难。日本一般新进员工通常住单位的“寮”,当然很简陋。台湾当局为解决年青人住房,实施利息补贴政策。这些都可供借鉴。

　　随着高铁通达及城轨建设,三四线城市和郊区宜居性将大大提升,大有利于抑房价。只要大城市城乡接合部及近远郊房价得到合理控制,全省房价就将趋于合理。

　　(作者系省信息化和经济社会发展研究中心首席专家)