浙江农村宅基地抵押贷款"破冰" 农民创业融资有了新路径

义乌村民季建中第一个吃到"试点蛋糕”，用宅基地贷到了30万元。（资料图片）

　　浙江在线杭州1月6日讯（浙江在线记者/陈健 马丽红）2015年12月27日，第十二届全国人大常委会决定，授权国务院在天津市蓟县等59个试点县(市、区)暂时调整实施《物权法》、《担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。浙江省的乐清、青田、义乌和瑞安也被纳入试点范围。

　　政策实施后不到10小时，12月28日上午，义乌市黄杨梅村村民季建中就以自家宅基地作为合法抵押，拿到30万元贷款。成为全国首个利用宅基地抵押贷款的农民。

　　农村宅基地，是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。按照现行法律规定，宅基地所有权属于农村集体经济组织；农民只有使用权，没有处置权，更不能将宅基地抵押。

　　此次"暂时”调整相关法律，为有效盘活农民资产，落实农村土地的用益物权开启了政策大门，也预示着农村土地改革正向深度探索。

　　义乌发放"宅基地抵押贷款”第一单

　　破解农村融资困局

　　第一个吃到"试点蛋糕”的义乌村民季建中，经营一家小型吸塑包装厂，年销售额约百万元。但因行业不景气，收款难垫资多，最近又尝试进行网上销售，季建中亟需资金度过"年关”。在得知中央将出台宅基地贷款试点政策后，季建中就与义乌农商银行取得联系，提前备齐所需材料。

　　季建中的抵押物为126平方米宅基地和一套四层半的自建房。如果以同地段商品房估算，该宅基地价值约在300万元以上。而季建中只申请了30万元贷款，月息4.5厘，相当于年利率5.4%。

　　据季建中介绍，义乌办理宅基地抵押贷款需提供《集体土地使用证》和《房屋所有权证》；需要村集体盖章证明；并向国土部门申请"农村宅基地抵押权”登记；随后便可与银行签订贷款协议。季建中说："和其他贷款相比，宅基地抵押更方便，不需要担保人，流程和商品房贷款差不多。”

　　发出后第一单后，义乌农商银行很快又收到数十位当地农民的贷款申请，副行长傅照华说："义乌的工商业非常发达，许多农户经营小工厂，但是融资比较困难。农户以前只能通过担保人贷款、向亲友借款，或者利用民间借贷。现在放开宅基地抵押，为农民创业融资，打开了新路。

　　中国人民银行义乌支行的调查数据显示：义乌有八成农户希望农房能用于抵押贷款，三成农户有农房抵押需求。人行义乌支行副行长王红英也表示，农村宅基地可以抵押贷款，直接效果就是盘活了农村土地资产，为农村金融注入活力。　

　　"试点”需要更多配套政策

　　 抵押物如何处置尚未明确

　　同时也有专家认为，此次试点"破冰”，尚处于探索阶段。政策想向更大范围推广，需要有更多配套政策出台。

　　"59个县市的经济都比较发达，农户对融资的需求量很大，所以试点才能搞起来。换做全国其他农村，效果就不会这么好。”浙江农林大学法政学院教授马永双说，落实宅基地抵押，先要推进城镇化："只有农民在城镇化过程中获取收益了，才能尽快还贷。如果农民没有收入来源，试点政策就失去了意义。”

　　而在银行层面，发放宅基地抵押贷款也面临着不少困难。义乌农商银行副行长傅照华就表示，首先难在宅基地的价格评估："商品房可以由第三方机构进行评估，有市场价做参考。但宅基地评估，没有权威机构。暂时只能由银行根据地段、造价做估算，所以银行相对慎重，不敢贷出很大金额。”

　　其次在抵押物的处置问题。尽管义乌农商银行制定了《农村住房财产权抵押贷款实施细则》，但关于抵押物的处置办法，傅照华表示，尚未明确制定。

　　傅照华说："按照目前细则，如果贷款逾期未还，银行可以与贷款人协商，由贷款人寻找合法的宅基地买受人，进行有偿流转。流转不成功，再向法院诉讼。但是法院如何处置宅基地？能不能入市拍卖？暂时都没有规定。”这就意味着，银行很难直接处置被抵押的宅基地，进而增加了贷款风险。

　　目前义乌的应对办法是：继续会同相关部门，研讨抵押物的处置机制。建议建立试点贷款的风险补偿机制。并适度放宽对不良贷款的容忍度。同时，义乌银行业相关人士也表示：使农村宅基地"有条件”"有范围"入市，也是试点改革的关键所在。

义乌城乡（资料图）

       宅基地有偿流转"跨村进镇”

　　义乌试点或可面向"全市农民”

　　按照国务院印发的《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》要求，目前大部分试点地区的宅基地有偿流转，都只在本村范围内进行。

　　以季建中所在的义乌黄杨梅村为例，同村村民之间"有偿流转”宅基地，都由村民口头协商价格，签署的合同并不完整，伴有"私下”交易的色彩。

　　但抵押贷款政策破冰后，不少试点地区的宅基地流转政策出现了变化：福建省晋江市，已经引入宅基地价格的第三方评估。江苏省常州武进区，正在建立区、镇两级农村产权交易平台。农房所在的镇、村集体经济组织也建立了宅基地回购机制。有望将流转范围，扩大到区镇。

　　湖州德清县则已经实施宅基地跨区域置换模式，将流转范围限定在镇一级。据温州日报报道，乐清市的农房抵押物处置范围限定在"县域内”农户……宅基地流转范围似乎已在扩大。

　　而义乌市国土系统的相关工作人员，向浙江在线记者透露：义乌宅基地使用权流转办法正在制定当中，有望将范围和人群，从村镇扩大到全市农村人口。即只要是义乌户籍的农民，即使不在同一乡镇，也可"有条件”地有偿流转宅基地。政策预计在2016年内出台，但相关工作人员也表示，在试点新政落实前，一切都是未知数。

　　农村土地改革潜在影响巨大

　　或带动城市房价下降促进农民进城买房

　　不少学者也认为，尽管抵押贷款政策已经试点破冰，却不能说明宅基地会在短时期内"入市”。大范围农村宅基地有偿流转也尚待时日。

　　"即使真的扩大了流转范围，也不等于就能自由买卖，两者的距离还相当远。”浙江农林大学农村发展研究所副所长李勇华判断："其实想在市级范围内流转农宅基地，难度也相当大。”

　　而推进农村土地改革，未来将为国家经济带来的巨大影响，却已经可以预见。

       首先，据中科院2013年测算，全国共有宅基地2.7亿亩，但目前空置未利用的却高达1.14亿亩，几乎占到四成。空置宅基地相当于5个北京市的面积，无疑造成巨大浪费。这些宅基地如果能够流转、回购，合理利用或变回高标准农田，就等于开启了一座富矿。

　　其次，有学者分析，如果未来农村宅基地可以入市，或许将带动地价下降，改变土地供求关系，进而带动房价下降。通过流转土地获得收益的农民，也将掌握更多资金，为进城务工买房、安家落户提供经济基础。

　　我国农村改革已经步入深水区，宅基地制度改革是必须蹚过的河。不过，无论改革如何推进，但必须遵守的是：坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者的原则底线。