2017年中国楼市的四个挑战

 　2016年楼市的疯狂，在2各大一二线城市轮番上演。

 　如今行情趋缓，各地的调控不断加码。有财经媒体报道称，春节7天，上海只卖出8套房，还的有城市0成交，堪称冰河期。

 　说实在的，这不奇怪，又是春节长假，又是调控，暂时出现这个局面是正常的。关键在于，楼市冰冻行情维持多久。

 　就目前来说，调控将继续是必然。

 　于国内而言，决策层的信号非常明晰，暂时的经济目标已实现。让居民加杠杆去库存、稳经济的目的取得成绩同时，资产泡沫又成为新问题。

 　外部环境发生变化，起码“弱强”的美元必然出现，美国居民杠杆率回到低点，经济整体向好，特朗普的不确定性让人头疼。你说我们如果不控制资产泡沫，难道等美国人来戳破？所以，只要美元走势、美国经济趋势向好，我们没有其他对冲工具抗衡之前，降低房地产为代表的国内资产泡沫风险，就是必要和必须的选择。

 　从利率和人民币汇率角度而言，资产价格承压也是大概率事件。美元加息的预期未变，人民币贬值、外汇储备减少的压力一直存在。所以，我们的基础货币供给继续天量，没有能力也没有可能，适当收紧是没有选择。

 　因为2016年的市场投放和通胀压力，即便我们基础利率不调，市场利率实际上扬已经在发生。当然，如果调控和利率压力是短期的，没有谁会认为房价承压，但如果市场利率动辄几个月甚至一年以上趋势性向上，调控不敢松动，房价永远涨的信念就会发生动摇。

 　虽然我们家庭的杠杆还不算特别高，但2016年的上升是明显的。一二线城市居民储蓄的增长越来越低，甚至不乏接近零的城市，这说明家庭杠杆普遍加到了房产上。

 　很大程度上说，只要稳住了一二线城市的房价，三四线城市本身房价压力就大，当地居民过度加杠杆购房的必要不大。而投资者暂时也不会去。

 　不仅如此，三四线城市因为库存和保有量过大，人口增速不够快，去库存本身就是他们地产业未来一段时间的主要工作。全国来看，截至2016年，库存大约在60-70亿平米左右，可以满足差不多近2亿人居住。算上本身的保有量，再考虑下我们的城镇化速度，压力山大！

 　涨上去的房价，到底能不能降下来一些（不只是象征性降一点，然后在下一轮刺激下继续走高），恐怕并不好讲。

 　无论如何，“小年”行情基本注定。

 　好在，目前的调控决心还是坚定的，暂时应该也扛得住外部压力；2016年房地产、基建、黑五类、工业经济的适当恢复惯性还在，有利于经济；通胀预期，一定程度也利于全球经济，包括美国经济。外在环境的改善，对我们经济也是好事。

 　中国经过近40年的改革开放，经济厚度、柔韧度、弹性到底如何，检验的时候到了。我们有信心。