上海限贷新政是两难中的理性选择

　　10月28日晚间，上海和天津两个直辖市政府不约而同发布进一步收紧房贷的政策。这意味着，继今年9月底10月初各地推出限购政策后，从进一步收紧房贷入手，压住房价涨势，已成为下一阶段我国房地产调控的一个重要方向。

　　此次沪津两地推出的限贷政策，都大幅度提高了首套房的首付比例。上海规定，首套房申请商业贷款的首付比例不低于35%，天津则将这个标准提高到30%。而所谓首套房，按照上海方面的解释，是居民家庭名下在本市无住房且无商业性贷款或公积金住房贷款记录。按照这个规定，哪怕是住房困难户，都算是已经有住房，如果购房，只能按照二套房政策来执行更高的首付。

　　上海新公布的这一限贷政策，在市场上引起了很热烈的议论。首套房购买者通常都是刚性需求，因此，上海也被认为首次将调控目标对准了刚需，而受到舆论非议。更由于购买首套房的刚需群体中包括住房困难户，要求他们在购买首套房时一次性拿出35%的首付款，难度太大，其购房计划无疑只能推后甚至放弃。在以往的楼市调控中，政府历来强调满足刚需，而此次上海、天津推出的房贷新政却不再顾及刚需群体，这是否显示了一种政策上的重大转向?

　　其实，对于我国大多数城市原住民来说，通过福利房、房改房以及商品房市场的多管齐下，目前在住房上呈现为赤贫的城市居民已经不多，虽然确实存在一些住房偏挤的困难户，但政府通过经适房、廉租房等途径，也已为这部分人提供了住房救济，其中一部分人在家庭经济条件改善后希望购买商品房，这已经属于改善居住条件的范畴。

　　值得思考的是，像上海这样的特大型城市，在城市化浪潮的推动下，近年来吸引了越来越多的外来居民，他们在为上海提供可贵的市场活力的同时，也给上海的住房供应带来了压力。对于上海这样具有长期性人口吸聚效应的城市来说，其房地产市场的刚需在一个相当长的时间内是难以化解的，这也将促使上海的房价不断上涨。同时，上海的土地库存有限，在供求关系难以平衡的情况下，如果继续对这部分外来的刚需持支持态度，可能会推动房价继续快速上涨，使外来居民的住房成本越来越高昂。如果上海的房价真的呈现出这种态势，在房价杠杆的作用下，势必会将一部分外来居民逼出上海，这是我国一些大城市在房价调控上面临的两难困境。由此观之，上海此次推出的限贷新政，可以视为两难之中的一种理性选择。

　　上海提高首套房首付比例，从短期来看确实会影响到外来居民的购房刚需，但也有助于改变市场普遍的看涨预期，促使房价回归温和走势。从长期来看，这也是有利于外来居民实现在上海的购房需求的，因为无论是限购还是限贷，都没有关死他们在上海购房的大门，如果调控能够收到预期效果，在经过了限购的“时间之窗”之后，他们仍能实现购房愿望。