现在不一定适合征房地产税 但和房价无关

　　无论你愿意与否，大部分人这辈子注定要和房地产税产生交集。

　　社科院的倪鹏飞先生接受专访时说，下一个房地产税试点理想城市是深圳。同时，他认为现在仍是对一二线城市征房地产税最佳时机。

　　房地产税和房地产调控一样，每隔一阵子必定要出来晃一下。但这一回，看上去越来越板上钉钉。

　　毕竟，十八届三中全会决定明确提出：加快房地产税立法并适时推进改革。3年多过去了，这事还在原地踏步，以至于去年我们的时任财长，即将离任时自己都感到遗憾，推进房产税不力。

　　而最重要的是，房地产税的立法，确实已经列入全国人大的一类立法项目。

　　1、房地产税势在必行，但最近一两年还是不至于

　　去年，笔者写过一篇文章，说房地产税是地方政府最好的税源，没有之一。

　　当然，这句话绝对不是为谁洗地，而是总结各国历史和财税经验，得出的现实。现实就是不管你回避还是视而不见，始终得面对。

　　同时，有个背景，虽说势在必行但不是说当下，而是说未来。所谓未来，也就是发展到和美国差不多的历史阶段。稍微研究下美国地方税赋和地方治理就知道，房产税为美国各城市公共服务提供了极为重要的支撑。

　　问题是，我们会走到那一步吗？答案是肯定的。

　　我国大部分地方的财税收入都已经进入瓶颈期，甚至有些地方负增长。

　　经济大势的向下，在结构性改革未完成之前，都不太可能普遍性高涨。话说回来，我国人均GDP都已经8000美元左右，如果不出意外，过1万美元的大关是大概率事件。而一个经济体高速增长了这么多年，后发优势逐渐耗完，怎么可能指望它继续高歌猛进？

　　从科学和经济学角度而言，除非中国社会生产效率大幅提高，否则高速增长几率很低。看看发达经济体，在进入发达社会、老龄化之后，鲜有经济增速超过4%的。经济增长慢，却要求税收高增长，不现实。

　　而对于地方政府来说，1994年分税制改革后，本身主税种就偏少，大头都被中央收走了。现在，营改增大面积推进，地方税种进一步减少。虽然中央对地方不错，增值税分配地方还算可以，但主动权始终不在自己手上。

　　中央也知道，地方需要钱，转移支付是个办法，长期也会有，但坏处也很多。何况，没有一个地方不希望自己有稳定、大笔的财税收入。

　　而等到一个社会城镇化率较高，中产阶层壮大、较为稳定时，房地产税必定就是最好的税源，没有之一。但任何立法都有一个过程，多个流程走下来，少则一两年，多的话好几年。所以，除非上面急得很，否则最近一两年走完立法程序、普遍开征房产税倒还不至于。

　　2、目前可以放心，大面积推进房地产税，还天不时地不利人不和

　　首先，我们的房产信息收集和整合尚未完成。这恰恰是国土房管部门正在做的。

　　至于说，税务部门的技术问题，那不是难题。全世界成熟的（房产）税务技术体系，可以借鉴学习的太多。且我们的金税三期工程，对自然人进行全员建档，包含个人房产信息，正在进行，这不也为房地产税改革铺路？

　　其次，主要一二线房价今天这么贵了，如果再普遍开征房地产税，最终成本到底谁出，想想就知道。想利用房地产税降房价，于今天的我们而言，真的是奢望。何况，主事的也没这个想法，不要一厢情愿。

　　如果真想要调控房价，杀手锏多的是，可无论中央还是地方敢用吗？大家都只是希望稳住，大跌是承受不起的。所以，房产税并不是关键，决心才是关键。就像重庆，之前的房产税政策也有，并未对突如其来的炒房形成打击，靠的是领导动怒，明确对“三无”征税才恫吓住投机势头。

　　当然，你可以说这是房产税的功劳，可北京上海不给“三无”购房留太多口子，不是更狠吗，却吓不住投资者！

　　货币放水、政策刺激，这才是导致今天房价局面的根源。旧账不解决，房地产税单兵突进又能如何？

　　再次，我们的国情是主要一二线城市房价过高，需求大、供应不足，但三四线城市、县城普遍需要去库存，甚至房价还在向下。如果全国开征房地产税，这对于去库存是不利的。说实在，就凭这一点，大部分地方政府本身就是立即开征房产税或房地产税最大的反对方。

　　至于说可以采取一定的免征面积，避免伤及太多，最后怕是引发离婚、分家潮，搞出一系列问题。何况，土地使用权到期后自动免费续期，还是通过房地产税的形式统筹解决，这个问题怕是要纠结很久；

　　最后，即便是现在，全国上下土地出让金收入依旧那么高。从商品房上收了那么多钱，马上又说要普遍征税，这样的事，当然不能随便干。法律和道义上的困境需要点时间来解决。

　　另外，普遍开征房地产税影响国内情绪啊，资本外流的风险今天本来就大。

　　客观来说，我国城镇化还没达到顶峰，还有一定空间。今天，老龄化社会也才刚开始，大家也还喜欢配置房产，每个家庭的平均房产套数也还不高。而土地财政搞了这么多年，惯性和现实都还在，未来还可以搞一段时间。再等一等，可能才是开收房地产税最好的时光。

　　3、可能会扩大试点、富人税、温水煮青蛙

　　综上，很快大面积推进房地产税不太可能。但局部扩大试点很有可能，很多人不也希望吗？至于是深圳还是哪个城市，这真不是笔者可以预测的。

　　同时，税率、免征面积及起征点，这些问题，当然不好平衡，一根杠杆哪那么好拿捏，否则谁不都成了玩杠杆的高手。高手永远只是少数，政府经常都是赢家。

　　大面积的财产税，在我国也可以说从来不是问题。

　　对于房地产税初期来说，免征的面积不会低，也就是说，大部分城镇家庭，至少现在还不至于需要缴纳太多房地产税。至于说人口老龄化，未来继承爸妈、外公外婆、爷爷奶奶后的房产瞬间增多，那是未来的事情。

　　因此，未来几年乃至十年，房产税的开征不会遇到多少大面积的民意阻挠。说直白点，目前来说，房地产税在中国等于是富人税。

　　向富人征税，这一点相关部门只要说清楚了，举双手赞同的人多的是，中国人仇富啊，见不得人有钱，不管别人钱怎么来的，心里其实又巴不得自己第二天就暴富，所以各类合法、非法的彩票卖得那个好——这才是我们的“民意基础”。

　　而一旦这一税种普遍上马了，也就很难停下，你见过全世界有几个国家减税容易的？未来，这一税种也就会普及化，加之财税教育、社会发展的洗礼，大部分公众未来也就适应了。

　　你可以说，这就是温水煮青蛙。最后你会发现，房地产税在中国就是土地财政的进阶，不卖地了，那就收税，非常好懂的逻辑。

　　当然，哪个发达国家的不动产税开征容易？都经历过漫长的博弈和斗争。但最终，人类的不动产税都走向了一个终点，非征不可。

　　4、不动产税是人类逃不脱的终点

　　为什么，中国会是例外吗？

　　很多人会说，很多国家的土地制度和我国有根本性不同。而且我们的土地出让金及相关税已经缴纳过多笔，未来凭什么再交房产税。从法理上说，这些质疑都没问题。可是，我们不是“外宾”，我们的国情，我们最明白。至于法律上的困境，也是会想办法进行弥补、修改和完善的。

　　还值得一说的是，未来房地产税收得最多的地方，恰恰是经济最有活力的地方，这和过去、今天卖地财政一个道理。为了收更多房产税，也变相敦促地方政府搞好服务，否则个体和企业都会用脚投票，卖掉房子离开宁可去远方交税。从这个角度而言，房地产税也是提升地方治理能力的重要手段。

　　最后笔者想说，不管什么土地制度，不管什么体制，现代国家政府的主要来源都是税。越发达、福利越进步，税往往越高。这是人类的进步，也是人类的困境。

　　对了，有必要区别一下，房产税和房地产税是不同的。今天我们习惯说的房产税，严格来说，未来应该是统筹考虑、合并房地产相关税费后统一征收的房地产税，或叫不动产税。

　　当一个社会实现了较高的城镇化后，不动产这是多大一笔资产啊！彼时，除了正常的工商业外，哪有比房地产税税基更大，收入更多的税种呢？政府自身要花钱，民生要花钱，各项社会保障和福利也要大把花钱。维护安全与和平的安保需要钱……

　　丢掉幻想，否则迎来的必然是幻灭。我们可以做的是，让这一税种晚点来，收得更公平一些，花得既要效率更要正义。