新论丨“只租不售”能否推动“租售同权”？

　　7月许多城市挂起了一阵“租售同权”的风。租房客的孩子也能就近入学，这一美好愿景让许多人兴奋不已。但随后专家、媒体的深度解读又指出，城市优质公共资源很紧张，事实上同权之路还很长。

　　道路阻且长，但许多地方政府正在为租房者扩权、实现安居而努力。北京、上海、成都、佛山等城市土拍中相继出现了全自持地块。9月11日广州挂出一宗宅地公告，公告涉及的地块明确要求项目建成后全自持，不得分割销售，自持年限与土地出让年限一致。这一地块还被要求用于建设工业企业员工租赁用房。

　　“只租不售”的模式如果得到推广，将增加城市租赁住房的存量，对整个楼市的租售行为有一定的调节作用。再者，开发商入场当房东，对租赁市场的规范也有很大帮助。从前，租客面对个体房东的毁约涨价甚至是直接赶人，常常没有办法。前一天还在出租房里憧憬着美好未来，后一天就可能流落街头、几无容身之所。而开发商作为房东，其毁约行为相对容易受到监管，毁约成本会非常高。因此租客的权益就能更好地得到保障，住得也就更为安心。

　　住得安心，不用像候鸟一样搬来搬去，一方面可以帮助租客更好地融入社区，另一方面也为政府公共资源供给提供了依据。相关部门可以更好地衡量租客们为城市作出的贡献，更精准也更有说服力地投放公共资源。比如综合该地块和周围地区的情况，建新的学校、社区医院等。

　　虽然看起来益处多多，但这种模式也存在一些落实上的难点。其一，全自持地块不得分割销售，如果将来有一天负责开发的企业自身经营状况出现问题，固定在这地块上的资产如何处理，有没有合理的退出机制呢？其二，广州这一地块要求建企业员工租赁用房，纵使这批房子建造、出租一切顺利，也会为企业增加许多管理负担。90年代中后期我国实行住房改革，正是把“企业办社会”中企业提供住房保障的职能分离出去，让市场去运作。如今再去大规模拍地建员工宿舍，许多企业只怕是有心无力，不得不望而却步。

　　因此笔者以为，“只租不售”的土地转让模式对 “租售同权” 能起到推动作用，但其惠及面必然有限，其运作还有待长期观察。