房企节奏逆天 大家都在对赌前景

　　房地产融资有所松动？

　　近日，金隅股份（601992.SH）发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行公司债券，发行金额不超过40亿元。

　　自去年11月，房企公司债鲜有核准。尽管证监会时隔3个月再次放行房企公司债，但这并不意味着对房企融资政策的放松。

　　比如金隅股份，此次募资未限制资金用途，但在其业务版图中，保障房、自住房等政策性住房的业务量不容忽视——这是上头支持的，其他发债口子实际未见放松太多。

　　与此同时，各地房企对拿地依旧极富热情，高溢价在各大城市继续轮番上演。如南京，2月14日出让的多幅地块中，只有两幅地顺利成交，其中有5幅是拍到最高限价而不得不选择第二天以抽签的形式“分地”。

　　一边是融资依旧偏紧，一边是高溢价拿地势头不减，这逆天的节奏，到底是怎么回事？

　　简单总结一下，笔者觉得，主要或有三点：大型房企腰板硬、部分融资可以转战海外及其他渠道获取、对赌楼市前景。

　　1、大型房企腰板硬，手握现金较多

　　首先，和去年谁都敢拿地不同，此轮敢于拿地的，特别是敢血拼价格的基本都是大型房企。就像媒体报道的，2月17日出让的上海临港4幅住宅地块，报名参与的基本都是土地市场的老面孔，万科、保利、碧桂园、招商、世茂、金地等。

　　大型房企腰板硬，手握现金较多。

　　同时，表外融资虽然有所收紧，国内发债也更难，但这类企业通过银行、信托渠道的融资能力普遍较强。而2016年，几乎所有大型开发商都超额完成年度销售任务，营收的增加虽未完全体现在利润率方面，有的开发商利润率其实还出现下滑，但总的利润增加。

　　2016年，全国提前一个月即完成10万亿的销售额，大量的首付款、个人房贷资金为开发商补充弹药。钱多人胆大。

　　2、房企海外融资等规模不断扩大

　　钱总是需要的，而且国内融资难度加大也是不争的事实。那么，就去海外呗。

　　“中国地王”融信节后即发行了一笔2019年到期的2.25亿美元优先票据，利率为6.95%。这是春节过后，内地房企的第二笔海外融资记录。

　　根据媒体的统计，我们看到，自去年四季度以来，房企海外融资规模不断扩大。仅1月，各家房企发行的美元债，总金额已超过40亿美元。当然，对应的是，同期，国内房企公司债还不到3亿美元。国内要随便可以融，何必冒风险去海外。

　　另外，所谓海外融资不断扩大，也是相对来说。2015年开始的人民币贬值，让很多企业不得不考虑汇率风险，不惜早点还债。

　　有意思的是，美元加息的预期较强，3月可能的时间窗口很近。但国内融资的成本实际也在提高，所以部分房企愿意考虑美元债，本来也需要钱啊！

　　正如媒体所分析，近期（尤其是今年1月以来）房企美元融资规模加大，有“赶末班车”的意味。预计当美国加息的“靴子”落地之时，海外融资的规模也将缩减。

　　不仅如此，融资是一方面，置换债务也是个因素。不少媒体就注意到，像花样年、合景泰富均在岁末年初赎回一笔美元债务，又于同期发行一笔利率更低的美元优先票据。

　　但，无论如何，海外发债增加是确凿的。同时，作为通道的信托融资也被很多房企重新拾起，有钱就好。

　　3、对赌楼市前景

　　说来说去，大家还是都觉得政府和房地产是真爱，哪敢不管她，更不敢和她离婚。

　　所以，从目前各种迹象看，2017年楼市销售萎缩虽不可避免，房地产投资增速注定也不会那么高，甚至适当衰退。但尽管涨的动力缺乏，跌的势能也未必大到不可抵挡。

　　笔者和很多朋友的看法一样，如果不是真的无可挽回，“17+2”大前，保证主要一二线城市房价稳定，这绝对是必须完成的政治任务；会后，是否报复性反弹令人担忧。

　　毕竟，虽然上面一再要主要一二线城市多供地，但大家实际都不听话。想供，又怕整个地王出来不好交代，不供积蓄久了地王更容易整出来。特别是主要一二线城市的核心地块都剩下不多，你说搞一块出来卖，不贵都难。

　　说白了，只要顶得住，顶住这一年，甚至不到一年，在一些开发商看来，未来就有希望。何况，现在的价格已经在那儿摆着了，现在卖的盘，大部分是去年之前拿的地，当时没这么贵啊。现在这个价格，卖一套赚一套。

　　至于2016年的高价地，最多才开始进入开发阶段。杠杆游戏，玩的不就是时间差，未来贵了不就能赚。

　　此外，上层在供地问题上的信号让很多房企越发觉得房价会涨。

　　2月4日，国务院印发《全国国土规划纲要（2016-2030年）》，提出“提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。”

　　这样的土地政策有城市治理、资源管控的考虑，但根本上却和目前的其他市场资源配置、人口流动背离。你让开发商怎么能不想入非非？

　　4、高杠杆后遗症是病，是继续加杠杆的瘾

　　有一组数据很有意思，Wind的研究显示，2013年，我国房企国内公司债规模仅5亿元，2015年大幅飙升至4122亿元。背景是2015年1月，证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，该办法大大简化了公司债发行的门槛、提高了发行效率、扩展了募集资金用途。

　　而到了2016年，仅前三季度，笔者如果自己整理的资料没错，发行量达7481亿元。

　　从发债管窥蠡测，可以看出开发商的杠杆加得有多快、多疯狂。

　　因为高杠杆，特别是2016年房企和投资人的杠杆加得较快，共同推升了2016年的地价和房价。现在再贵的地和再贵的房都已经拿在手上了，不继续开发，不觅机脱手是不可能了，除非大家都绝望等死了。

　　更重要的是事业心、野心、发财的梦想！

　　形势首先根本不是这样，哪有这么严重。所以，能通过各种途径融资，就一定会融，融来开发，融来借新还旧，偶尔或许只是单纯融来保命。

　　无论如何，走上了高杠杆之路，就很难停下来，药不能停。这或许是中国房地产的宿命。

　　也有保守的企业，明明还能好好活，却缩减计划，宁可勒紧裤腰带过小日子，而不是追求高富帅、白富美的憧憬。这是境界也是成熟，但不能要求别人，更不是投资者的必然选择。或许，他们未来也后悔。

　　滥用杠杆已经成病、上瘾，对于这样的病人，你说决策层就算毫无私念，又能怎样？

　　房地产和我国去杠杆、深化改革关系太大。改革的决心需要再一次展示，就看这回房地产调控是否反复了。