实施定制 推动普惠

　　1998年住房商品化以来，城市居民的居住条件得以极大改善，社会经济得以快速发展。然而，住房商品化又是一把双刃剑，在多种需求的共同作用下，引发了高房价。高房价限制了人们的自由创新发展的动力，限制市场的消费动力，直接影响到国家的经济发展健康之路，从供给侧切入进行改革还得深入。

　　1、房地产市场供需矛盾突出

　　我国住房市场当前表现为两种现象共存。一方面，住房投资规模的不断扩张，价格却居高不下，加上投机行为的大幅增加，导致空置房大面积出现；另一方面，无房户无力支付却又翘首以待，正是基于空置的商品房与房产需求的过度，存在着明显的供需矛盾，势必导致我国房地产市场供需结构性失衡的现象长期存在，影响着我国房地产行业的健康、稳定发展。需求的两个基本前提是愿望和能力。房地产作为最基本的生活要素，人人都有购房的愿望，但不断上涨的房价严重超出了支付能力，限制了有效需求。国家统计局数据显示，2015年底商品房待售面积达到71835万平方米再创历史最高值，2016年末商品房待售面积69539万平方米，房地产增量市场面临严重库存压力。政府规划下耗资巨大的新城建设虽然加快了城市化进程，但也产生资源浪费、管理不善、空置率高等城市问题。由于房地产区域发展不平衡，导致相同收入水平的人想购买同样面积的住房，在不同地区的实际支付能力存在很大差距。

　　2、房地产调控分析

　　自2003年起，房地产市场呈现出的畸形发展态势逐渐被意识到，大规模房地产调控政策呼之欲出，在这十多年间，随着调控措施的不断出台和实施，房地产市场的发展却仍然有悖于人们的愿望，房价仍在不断上涨，且形势呈现出难以遏制的状况。调控与房价上涨之间无休无止的博弈，变成了交替式赛跑的游戏，你方唱罢我登场，伯仲难分。我国房地产调控大致可以划分为扩张性调控和紧缩性调控交替的五个阶段，当前主要的调控目标为抑“炒”促“住”。（如图1所示） 

　　回溯调控，政府始终遵循着较为清晰的逻辑关系，即从土地结构调整、供需关系调节和完善税收三方面入手，调节市场秩序,但调控效果差强人意。如何实现“房子是用来住的”，必须要有切实可行的切入点。

　　3、房地产定制模式推进供给侧改革

　　（1）房地产定制模式的基本思路

　　要成功解决住房问题必须认识到住房具有两重性：一是商品性，二是社会性。基于“房子是用来住的”的指导思想，应以购房者的利益为核心，依照购房者的需求进行房地产开发建设。因此，建立以客户需求主导房地产开发的购房模式，即房产定制模式能充分体现“房子是用来住的”。（如图2所示）

　　以建立房地产市场需求数据库为前提，全方位收集潜在购房者的房地产需求，对客户需求信息中房地产供给的区位、数量、用途、指标等要素进行提取和精准预测，按照购房者需求进行供给，可以大大提高房地产供给质量和效率。以购房者需求为指引进行房地产开发，建立按需供给机制，可以提高土地利用效率、提高住宅建设的针对性，同时可以稳定房地产市场，避免产生大幅波动，大大有利于房地产业平稳健康发展。（如表1所示）

　　成熟的市场应该借鉴量能负担原则进行市场分级，房地产作为基本保障品更应如此。以紧凑实用的普惠置业保障居民刚需首套房的需求，以舒适优惠的规模开发满足改善住房的需求，以个性尊享的私人定制满足尊贵享受型的需求，通过量力负担，避免社会成员之间收入差距的过分拉大，缓和各收入阶层人们之间的矛盾，保持社会的和谐发展。

　　（2）推动供给侧改革的设想

　　充分利用互联网、大数据等手段，系统收集的客户碎片化数据，建立房地产需求数据库，对客户需求信息中房地产供给的区位、数量、用途、指标等要素进行提取和精准预测，提高房地产供给质量和效率。

　　以房产定制模式启动房地产项目建设，匹配供需双方，全面贴合购房者需求。定制开发的房地产是完全根据客户真实需求创造的有效供给，可以实现全销售零库存，有利于房地产资源最优化配置。

　　在装修及物业环节以定制模式对存量房地产加以改造，优化房地产产品功能，延展房地产产品价值，提供满足客户个性化需求的高性价比装修和服务，加大对存量房地产的盘活利用，重启房地产销售，实现快速去库存。

　　符合客户需求的产品才是有价值的产品，定制模式通过满足客户需求从而提升房地产价值。

　　房产定制模式能够提升房地产价值、提高跟客户的契合度，同时规模化定制能够降低房地产价格，在三重利好的带动下，房产定制模式能够激活客户的潜在需求，提前将潜在需求转变为现实需求。

　　4、房产定制保障措施

　　（1）全面推行定制模式

　　以消费者需求为导向进行生产，是资源有效配置的最佳途径及必然趋势。对于房地产这一价值量大、生产周期长的生活必需品尤其如此。

　　鼓励并支持房地产开发实施定制模式，尝试在土地招拍挂中将定制客户比例列入评分条件，土地价格和定制比例综合得分最高者可中标，真正为需要的、合适的购房者建设房地产。成功后再扩大到所有土地招拍挂。全面推行房产定制模式可以根本性地解决土地招拍挂中单纯以价格论英雄的种种弊端和房地产供给侧数量和结构性矛盾，建立房地产业平稳健康发展的长效机制。

　　（2）推行普惠置业

　　推行普惠置业，在用地、配套及政策上给予支持，选择城郊结合部或是郊区合适的地块用于建设普惠房产，让市场包括民间力量参与普惠房产的建设，以远低于城区高房价的低廉价格和相应的交通措施解决低收入人群的住房问题。

　　当然也可以在中心城区选择合适区域，对出售的房价以及出售的对象等加以明确的限制，仍可以公开的招拍挂形式进行土地拍卖，充分调动市场的力量解决安居保障的问题，大庇天下寒士俱欢颜。

　　（3）支持中小开发商抱团发展

　　为避免房地产市场出现超大型开发商寡头垄断的局面，避免优势地段、资源以及房地产市场话语权过分集中，避免以企业意志决定房地产市场趋势，建立完善的全面竞争市场，支持推行房产定制模式的中小开发商抱团发展，形成良性竞争，重构房地产市场秩序。地方政府牵头组织当地开发企业以建立房地产健康发展长效机制为导向，联合当地中小开发商的力量稳定并推动房地产市场，扶持地方房企做大做强。

　　（4）供地政策以需求为导向

　　国土部门提早公布供地计划，为房产定制模式提供充分的时间与空间，便于供给与需求的精准匹配，建立精准化供地机制。

　　确定供地计划后，对已匹配的地块原则上不予变动，充分保障定制者的利益，满足安居的需求。对于有大量需求的地块，即便未列入供地计划，在不影响两规的前提下，酌情考虑予以满足，纳入供地计划实施定制。

　　基于“房子是用来住的”的指导思想，应更多地考虑购房者的需求和利益，直接把购房者作为土地中标的主体，充分利用购房者的资金投入土地获取乃至住房建设，减少土地及住房的商品性，优化土地二次转让环节，造福于民。纯粹个人中标，也会存在难以统一监督管理的问题，但由开发商中标，购房者又不能直接参与。综合上述分析，开发商加个人中标是土地出让可以采取的最优模式，由购房者个人参与土地出让，充分利用民间资金并最大程度贴合购房者需求和利益，由开发商牵头进行建设，把握开发质量并承担责任，达到协调发展各方共赢的效果。

　　（5）住建审查开通绿色通道

　　住建部门为房产定制相关的审批程序开通绿色通道，提供供地前业务预审查服务，缩短定制周期，充分保障定制的时效性。

　　房地产定制，可使政府、开发商与购房者之间得到及时有效的沟通，以购房者的真实需求来建造房子，避免房产闲置、资源浪费等问题，房地产订制必定是未来房地产业发展的潮流和趋势。