深评｜判决中介炒房合同无效具有标本意义

　　房产中介利用自身优势从市民手中购买房屋，然后准备在办理房屋手续时过户给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后，提出解除合同。日前，天津市滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后，认定双方签订的买卖合同不成立。塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，依法认定合同不成立。

　　买房和炒房，是两个完全不同的概念。买房的目的是用来居住的，炒房是资本投入，通过买房再销售，实现增值弁利。房屋中介参与炒房的危害性更大。在中介的一买一卖中，推高了房屋的市场价格，因为信息失真，房屋交易后，卖房者或买房者的真实意图被中介所掩盖，房屋价格经中介后一反一复产生了巨大的变化，中介成了最大的赢家。

　　去年8月住建部等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》后，各地加大了对房地产中介服务的监管力度，房地产中介服务的乱象也频频曝光。今年3月29日，住建部通报了各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业。其中，北京海淀区的一套学区房，1天之内被中介推高180万元。这也只是房产中介各类违法违规行为的冰山一角。房屋中介编造散布谣言、发布虚假信息、赚取房源差价、挪用交易资金、违规开展金融业务、违规代理销售、无照经营等，也误导了房产市场预期，引起了房产市场的波动。

　　住房是最大的耐用消费品和投资品，购买和持有的成本巨大，不可能像普通商品一样去库存、经营和销售；住房是不可移动的独特资产，住房的空间固定性和唯一性，住房的体验特征，使消费者对每套住房的偏好有不同，销售价格差异极大；购房需要金融服务的支持，住房因巨额交易成本很难“一手交钱一手交货”，中介可以为购房人与银行等构建沟通的渠道；房屋买卖租赁交易复杂，耗时耗力等，都促进了房屋中介的兴起与发展。

　　中介与卖房人签订房屋买卖合同，再加价转卖给他人从中牟利，并没有完成房屋销售的整个过程。为了保证其炒房谋利行为，中介一般约定交付定金后，卖房者腾空并移交房屋，方便买房人看房；中介还会约定允许过户给第三方，自己不承担任何过户费用。卖房人不控制房屋，房屋价格被中介隐瞒，房子销售期长等风险，都由卖房人承担。这些都不是不合理的。

　　天津首次判决房屋中介以炒房为目的的购房合同无效，具有标本意义。这可以约束房屋中介炒房弁利的欲望与冲动，规范房屋中介的正当经营。不得参与炒房、囤房，不得一年内买入卖出同一套房屋，应成为中介人员的基本准则。这样，可以满足房屋卖主与买主的正常协商交易，获得预期的房屋价格，也可以充分尊重买房者的权利，使中介、房主、买房人，都在公平、公正的框架下履行相关行为，避免房产中介裹挟卖房者和买房者的意愿。

　　判决房屋中介以炒房为目的的购房合同无效，也是对“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的重申。这对抑制房地产泡沫，维护房地产市场的正常交易秩序，促进房地产市场平稳发展等，同样有益无害。