万科郁亮说“房价会降”其实另有深意

　　标题党始终给人误导。

　　比如日前，万科总裁郁亮先生接受上证报的专访，媒体标题为“万科总裁郁亮:未来房价可能会降”。

　　我的天，不懂的人以为房地产大佬认为房价降的可能很大。实际人家原话是，未来房价会不会下降?这个可能性是有的，在这一轮调控的背景下，前期房价上涨过快的城市，未来一年将面临价格回落的压力。但另一方面，他并不认为会有“崩盘”的风险。

　　不仅如此，郁亮说得很明确，杠杆过高是房地产市场产生泡沫的根源。目前，各国按揭贷款最低首付大多在20%以下，还有零首付的，而我国的首付比例始终较高，且居民储蓄率一直处于高位，偿本付息能力强，杠杆风险较低。

　　对于这一说法，笔者不完全同意。2015年下半年到2016年三季度之前，在主要一二线城市，购房投资，甚至投机者还是不少。而且一大特征是，这些投资行为普遍有加杠杆。

　　而从开发商角度而言，激进的开发商2016年更是风起云涌。优质土地资源的争夺很激烈，2016年前三季度“地王”频出。而大部分激进拿地的开发商都是债台高筑。

　　但整体而言，正如郁亮先生所言“任由这种局面发展下去是危险的。所以这一次调控很有必要，也非常及时。”

　　现在我们幸运就在于资本管制首先还很严厉，大部分资金还在墙内玩。没有谁在抛售房产，开发商大多缓过劲儿了，房地产买方杠杆基本可控，卖方大多也扛得住，除了那些在本轮表现过于激进的开发商。而土地的出口还牢牢被掌握在地方政府手上，这恰恰是支撑购房投资个体和购地投资的开发商未来信心的根源。

　　如果任凭房价持续涨下去，市场总有先知先觉者，国际因素也会蔓延，房价周期会自然更迭。而调控避免了这一切，在理性、不理性的人均尚未大面积套现离场时，强制市场冷却，大家都在观望，甚至还在期待放松调控拯救经济时让房价再次飞更高。

　　所以，笔者敢负责任地说，如果没有其他严重变量，泡沫暂时也就破不了。你明白郁亮先生所言的背后意思了吗?

　　不仅如此，本轮房地产牛市是分化的，并非所有的城市房价都出现了上涨。甚至沈阳、鄂尔多斯、潍坊等二三线城市房价持续下滑。全局来说，主要一二线以外地区去库存才是主基调。

　　至于货币因素，年底是有所收紧，但绝对不是弄死的节奏。可以说，一定的回调，恰恰是让一些泡沫大的城市加了安全阀，为未来积蓄了新动能。这一轮小周期往下走了，下一轮周期谁知道什么时候卷土重来?

　　美联储未必牛到底，这是笔者对2017年美元一贯的判断，那么2017年我们一二线城市房价暴跌可能不大，违约就不会大面积发生，金融机构也就安全。

　　事实上，我国金融机构房地产贷款余额，占全部信贷比例目前约26%左右。按照周文渊先生的研究，当初美日房产泡沫破灭阶段约为30-36%。从这个角度说，我们的气球一下子还吹不破，所以我们的房地产泡沫至今没有破灭。

　　现在还在试图缩小一点泡沫。同时，2017年针对三四线城市可能会制定专门的“因城因地政策”，帮助这些地方去库存。而新拿土地楼面价2016年全国整体被拉高，不到万不得已，主要一二线城市开发商不会随便降价。稳住了，连环反应就不会发生。